来自 科技 2020-02-20 20:18 的文章

节后房企融资额骤降 偿债高峰来临房企资金压力



在疫情爆发的当前,同众多行业一样,房地产也受到了巨大的影响。春节后,房企的融资额度骤然降低,售楼处关停,企业回款途径受阻,企业开通的线上售楼处的效果尚未显现。


一方面企业的现金流入口急剧收缩,另一方面,员工工资、供应商货款、土地款等仍需支付,2020年还是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,房企面临着前所未有的资金压力。


来自克而瑞的数据显示,据不完全统计,从2020年1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,涉及金额不足百亿元人民币,与2019年春节相对应的时间段相比减少86%,去年同期发债量是今年的7.3倍。截止目前房企发债主要集中在境外发债,在疫情的持续性影响下,国内发债受到更大的影响。


楼市新说出品人陈雷在接受《华夏时报》记者采访时表示,疫情过后,全行业现金流都收紧,国家很可能会采取较为宽松的融资政策,但更可能是定向扶持,房地产行业的特殊性使得一旦短期内有大量资金进入,行业的健康稳定发展就会受到影响。虽然央行降息,但仍然强调“房住不炒”,预计今年会和2019年一样,融资环境不容乐观。


对于未来房企融资前景,58安居客房产研究院首席分析师张波表示乐观,他告诉《华夏时报》记者,房企融资市场在2020年有望出现缓解,如果说2019年房地产是国家重点监管的行业,那么2020年受疫情影响,房地产行业已经成为亟待政策支持的行业,尤其在金融侧的支持更是不可或缺,从2月份无锡、西安等地区已经出台的政策来看,无论是预售条件的放松还是土地出让层面的放松都和金融不无关系,预计未来会有更多城市跟进,针对房地产开发行业整体金融侧的有序放松将是个大概率事件。


受到疫情的影响,为了减少人群聚集,众多房企暂停了线下售楼处的销售活动,导致企业通过项目回流资金的渠道堵塞。


在线下售楼处纷纷关停的情况下,包括万科、世茂、龙湖、蓝光、等众多房企开启了线上售楼处,利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台,还有多家企业开启了置业顾问直播售房,试图通过线上导流客户。


一位房企内部人士告诉《华夏时报》记者,疫情给公司带来的最大影响是售楼处停业、工地停工,直接结果就是项目无法正常销售。线下销售暂停,而开辟的线上销售成效未显现。加上复工时间延迟,一季度供货减少,可售房源随之减少,房企的现金回款和资金还款计划被打乱了。


线上售楼的效果如何呢?张波表示,线上售楼处或者说通过在线化的方式帮助用户找房,在5G的大趋势下会得到快速发展,本次疫情在一定程度上起到催化作用,加速了房地产行业线上化的进程。但疫情期间线上售楼处效果有限,通过线上的方式展示项目无论从技术角度还是用户体现来看都有明显进步,但制约效果呈现的并非是营销工具本身,而是疫情面前,买房需求短期会被极大压制,用户的关注焦点集中在疫情发展,以及和生活本身的吃穿用相关层面。线上营销的方式会在疫情之后“大显神通”,尤其是疫情结束之后的1-2个月,更可能是线上找房的集中爆发期。


在融资、回款不畅的情况下,房企的偿债压力陡增。克而瑞方面分析,根据房企的债券到期情况来看,2020年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,较于2019年上涨45%。据不完全统计,3月房企到期债券总量达到330亿元以上,虽然较于2020年1月到期债券的相对较少,但房企境外债到期情况却属于年内高峰。


企业的现金流正在受到前所未有的考验。上述企业人士提到,融资回款受限的情况下,企业的员工工资、供应商货款以及土地款仍需支付,给房企整体现金流带来很大的压力,一些小型房企、高负债房企面临资金链紧张。


张波分析,疫情阶段对于房企现金流是一次重要考验,房地产开发行业本身对于金融的依赖度就很高,由于负债水平较高,以往采用高周转模式的房企更是压力激增。


陈雷也提到,2020年很多房企将迎来还债高峰期,受疫情影响,小阳春和返乡置业都化为泡影,对高周转开发商来说打击很大,如果之前现金流本身就紧张,难免会有企业申请破产或者低价出售项目甚至被收购。


房企如何度过这次疫情的考验期呢?张波建议,对地房企来说,当下最为重要的有三点:其一是不能过于激进,通过精细化管理运营保障资金安全,施工人员、材料采购、施工组织等,要提前做好准备,毕竟当下活下去远比规模化要重要;其二是要提升能力加强对基层单位赋能,并确保每个单位的安全,有序恢复生产建设;其三做好前期准备以预备好疫情后购房热度的快速反弹,包括销售策略、宣传策略,并充分重视线上获客渠道。